חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - היוון הכנסות


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> גישות השומה >> היוון הכנסות
 


ערך נוכחי של הנאות עתידיות:

ערך נוכחי ( PV ) =  זרם תקבולים נוכחי של ההכנסות העתידיות

הוון הכנסות היא שיטת חישוב שווי נכס המניב הכנסות מאחר וקיים קשר או יחס בין ההכנסות מהנכס לשווי הקפיטלי שלו. להסבר לחץ כאן

שיטה זו גורסת כי ניתן להוון את סך כל זרם התקבולים העתידיים הצפויים מהנכס, על מנת  לקבוע את שווי הנכס.

כמובן שהפרמטרים כמו שיעור היוון ותשואה הם מאבני היסוד לתחשיב.

כיצד נערך החישוב:

אם ניקח נכס מסחרי המושכר בדמי שכירות של 1,200$ לחודש כי אז סך דמי השכירות השנתיים הם: 14,400$.

אם נחלק את תקבולי השכירות השנתיים בשיעור ההוון, המקובל היום לנכס מסחרי (9% = i ) נקבל שווי של : 160,000$.

התחשיב נערך לצמיתות. ( גם תחשיב ל-49 שנה יביא לתוצאה זו  קרי 49=n)

היחס בין שווי הנכס  לזרם התקבולים, נקבע על ידי שיעור ההיוון כלומר שכ"ד חלקי שווי נכס יתן תשואה.

חשוב לציין כי כשמתייחסים להכנסה מנכס מקרקעין מתייחסים בדרך כלל להכנסות מהשימוש בו, קרי שכ"ד  ולא מהפעילות העסקית המתבצעת בו.

 

ישנם סוגי נכסים בהם הסיכון הנו גבוה יותר לעומת נכסים אחרים בהם הסיכון נמוך יותר. כאן כבר יכנסו שיקולים נוספים של קונה אוהב או שונא סיכון הרואה בעיניו שווי שונה.אי הודאות או הסיכון גם הם מהגורמים המשפיעים על השווי.

בסיכומו של פרק זה אציין כי גישת היוון ההכנסות היה סך שווי נוכחי של הנאות עתידיות.

זרם ההכנסות הצפוי מדמי השכירות הם מקור חלומו של כל אחד, להשקיע בנדל"ן על מנת שיוכל להינות מהכנסות עתידיות.

גישת העסק החי היא גישה נוספת לעריכת תחשיב שווי נדל"ני של נכס כאשר השווי הנדל"ני והקפיטלי של נכס המקרקעין מושפע ישירות מהפעילות העסקית המתבצעת בו.

"עסק חי" הוא מושג וצורת תחשיב המאפשרת להעריך סוגי נכסים מניבים כדוגמת תחנת תדלוק, בית מלון, בית אבות ונכסים אחרים בעלי אופי עסקי מיוחד שהפעילות העסקית בהם והתועלת הכלכלית שהם מניבים הם למעשה הקובעים את שוויו של הנכס הנדל"ני כך שהשפעת הפעילות העסקית המתנהלת במקרקעין משפיעה באופן חד חד ערכי על השווי הקפיטלי של המקרקעין.

כל השקעה בנדל"ן חייבת להיות שקולה ולאחר בדיקה ראויה.

מומלץ להתייעץ עימנו בנושא ולקבל חוות דעת מתאימה.

מקסימום כסף במינימום זמן: בעלי דירות במרכז ת"א משכירים לטווח קצר - ומפיקים הכנסה כפולה

 קישורים:

 

שווי מתחם ה-IMAX באילת קוצץ ב-17% 

אמד של חברת דן השכירה מגרש ברחוב ארלוזרוב פינת דיזנגוף עליו היא מתכננת להקים מגדל - למפעיל חניונים

 האחים עופר וחברת קרסו נדל"ן ישכירו לממשלה משרדים בירושלים. מינהל הדיור הממשלתי, באגף החשב הכללי במשרד האוצר, חתם עם החברות על חוזה שכירות בהיקף של 27 אלף מ"ר. החוזה נחתם לתקופה של 20 שנה ועתיד לשמש מספר משרדי ממשלה וגופי ממשלה שונים.

גגות המייצרים כסף וחשמל- הכל על הנדל"ן הסולארי:

נדל"ן סולארי ? לא מה שחשבת

קווים מנחים להפעלת מתקנים סולאריים לייצור חשמל

שוק ההתקנים הסולאריים נעצר שלשום: חברת החשמל הודיעה כי מכסת ההתקנות המסובסדות של מערכות סולאריות במגזר העסקי הושלמה בסוף השבוע - ולפי שעה עצרה בקשות להתקנות סולאריות נוספות

יזמי החשמל הסולארי זנחו את היזם הפרטי

74,820 דונם דרושים כדי לעמוד ביעד שקבעה הממשלה להפקת 10% מהיקף ייצור החשמל בישראל מאנרגיות מתחדשות עד שנת 2020. כך עולה מדו"ח חדש שהכין איחוד האנרגיה הנקייה בישראל. השטח הדרוש על פי הדו"ח גדול משטחה של העיר תל אביב, העומד על 51,788 דונם

היקף ההפסד של המדינה מהיעדר תכנון ארוך טווח שהוביל לשימוש בקרקעות היקרות ביותר בגוש דן להקמת בתי עלמין

רשת מלונות דן קונה את מלון ריג'נסי בהר הצופים בירושלים תמורת 47 מיליון דולר - הכולל 505 חדרים וסוויטות, אולמות כנסים, ספא ושטחים מסחריים

"המטרה שלנו היא לרכוש כמה שיותר נדל"ן שיהיה בבעלותנו מחוץ לקניונים", מסביר מלכה. "במקום לשלם דמי שכירות, 'נרוויח' את הנכס שיהיה שלנו לאחר כמה שנים".
 

  פז סולאר מקבוצת פז, שבשליטת בינו צדיק, חתמה על סדרת הסכמי התקשרות עם קיבוץ חצרים, קיבוץ עין השלושה ובעל קרקע פרטית בצפון הארץ להקמת תחנות כח בינוניות

גנזך המדינה עובר מירושליים ויורד דרומה לערד   |   מתקן סולארי ביתי

 ריט 1 רכשה 50% מבניין בנשר תמורת 61 מיליון שקלהנכס, המכיל בית חולים סיעודי, נרכש מיזם הנדל"ן משה בר יהודה, ומשתרע על שטח של 18 אלף מ"ר

אחרי סכסוך של 13 שנה: המדינה תשלם 14 מיליון שקל על השימוש בשטח שדה דב

עושים כסף מהשמש  > גם בבית הלבן

חוות הרוח ברמת הגולן - פרויקט תשתית לאומי

  נדל"ן סולארי: תכנית מתאר ארצית חדשה שמסדירה את הקמתם (תמ"א 10/ד/10) של מתקנים סולאריים קרקעיים נמצאת בימים אלה בהליכי אישור מתקדמים במועצה הארצית לתכנון ולבנייה

מע"צ תציב במספר מחלפים ברחבי הארץ מתקנים סולאריים לצד טורבינות רוח שישמשו לייצור חשמל   |    רחוק מהקמפוס, עם שני שותפים: מפת דירות הסטודנטים בישראל

מצוקת הקרקעות לאנרגיה סולארית בדרום מצאה פתרון חלקי בקהילה הבדואית, המחזיקה בבעלותה אלפי דונמים, שגם תהנה מהכנסות ומקומות עבודה   |    טורבינות רוח ברמה"ג  

55.5 מליון ש"ח לבניין משרדים,6 קומות ,5,100 מ"ר , תפוסה 51% מניב 2.5 מליון ש"ח בשנה   |   מחסור במלונות


לאחרונה שומעים חדשות לבקרים על חברות רבות הפונות לבעלי קרקעות ובניינים, ובמיוחד לקיבוצים ומושבים, על מנת להתקשר עמם בעסקה להקמת מתקן סולרי בינוני להפקת חשמל מאנרגיית השמש ומכירתו לחברת החשמל. כדאי או לא ? קרא עוד


מזה כשנתיים נאספים ומנותחים באגף שומת מקרקעין נתוני תשואה בנכסים מניבים. מסקנות הניתוח מתפרסמות באתר האגף.
לאחרונה פורסמו תוצאות סקירה למחצית הראשונה של שנת 2010.מסקנות סקירה זו עשויות לסייע לשמאי בקביעת "שיעור ההיוון הכולל" בשומות הנערכות בגישת הוון ההכנסות, זאת לנוכח הקושי הרב הקיים באיסוף נתוני תשואה בנכסים מניבים לצורך בחירת שיעור היוון כולל בשומה ספציפית אחת.לצפייה בתוצאות הסקירה למחצית הראשונה של שנת 2010 לחץ כאן. למחצית השנייה לחץ כאן
סקרים לתקופות אחרות החל משנת 2007 מרוכזים באתר אגף שומת מקרקעין בקישור הבא
לחץ כאן


קיבוץ משגב עם וחברת י.ב. ניר בנייה בוחנים הקמת מאות טוריבינות רוח על רכס רמים שבגליל העליון   |   שר התשתיות הלאומיות חתם על 17 רישיונות ייצור למתקנים סולאריים   |  גוגל ישראל עוברת דירה: תשכור 6 קומות במגדל אלקטרה בתל אביב   |    חשמל סולארי-יותר שטוח יותר נקי   |   טורבינת רוח קטנה על הגג: למה זה לא קורה?  |  מתקן סולארי על הגג - מעכשיו זה פשוט יותר  |  המרכזים המסחריים עושים שכונה  |  מצעד הקניונים של 2010-סיכום רווחי עשרת הקניונים המובילים בארץ -רווח לפי מ"ר  |  משכירים את הדירות לתיירים וגורפים רווחים   |   פתרון חדש למצוקת הקרקע: פרויקט סולרי צף  |  הקרב על החשמל הסולארי  |  השדה הסולארי הראשון בארץ   |  סקירת הנדל"ן הסולארי  | בניין מסחרי בנהריה נמכר ב-14 מיליון שקל  |  "אבן גבירול הופך לנתיבי איילון, החנויות ייסגרו זו אחר זו"  |  מיזמי האנרגיה הסולארית שיכבשו את ישראל  |  כך מבריחה המדינה משקיעים זרים שרוצים לפתח את התיירות בישראל  |  פרויקטים להשכרה בנדל"ן מניב: כיצד תקבלו 7% תשואה?  |  6,000 מיטות סיעודיות מחכות ליזם, ואיש לא בא   |   39% מהעסקים שנבדקו באילת העלימו הכנסות   |   כספי הפנסיה שלנו מושקעים בנדל"ן, כאן שם ומעבר לים  |  עסק חי: קניון רחובות-האם האחים גינדי ישלמו על הבטחות שהתבדו?   |   עסק חי או עסק מת?  דירוג הקניונים של "גלובס" ל-2011: קניון מלחה בראש    |   למה לא משתלם לבנות בישראל מלונות   |  כיצד מחשבים את שיעור ההחזר על ההשקעה   |  הנדל"ן הסולארי במבחן הכדאיות הכלכלית   |   נדל"ן סולארי על גגות רשת ביג בטבריה  |   לצפיה בתוצאות הסקירה למחצית הראשונה של שנת 2011  לחץ כאן.  |   מראות במקום תמרים: שדה סולארי ענק בערבה   |   איך גורפים חצי מיליון ש"ח בשנה מהשמש?   |   המחלבות הגדולות: מהם 10 הקניונים הרווחייים בישראל?   |   

 

 

בחירת שיעור היוון כולל בתחשיבי שומה - אגף שומת מקרקעין


מלון בלי קבלה



דמי השכירות לקרקע שעליה קיים היתר לתחנת דלק נעים בין 30 ל־250 אלף שקל בחודש

 

 

 תחום אנרגיית השמש מצטרף לראשונה לגל ההנפקות הראשוניות ששוטף לאחרונה את הבורסה.

 

על נדל"ן סולארי

עיקרי המדיניות לקידום תכניות להקמת מתקנים סולאריים לייצור חשמל



בקשה למתן היתר להפעלת מתקן ייצור פוטו-וולטאי

תנאים להקמת מתקני חשמל סולארי


שדות סולאריים בנגב
 

ועל נדל"ן סלולארי


תושבי הפריפריה יתקינו מערכות סולאריות על הגג ללא הגבלה


חוות קישמים תהפוך לחווה סולארית


ייצור אנרגיה סולארית


כמה תקבלו על חשמל סולארי שתייצרו על גג ביתכם?

קבלן יחזק מבנים ויקבל זכויות להתקנת פאנלים סולאריים


קרנות הריט REIT- 
Real Estate Investment Trust

הציבור לא נוהר לעברן



חנויות "עוגן" של פירמות מובילות ומותגים ישלמו פחות שכירות. כי הן משביחות את הנכס ומשפיעות על השווי

הרווח ירד וכך גם השווי

הכנסות ריט1 עלו ב-36%; הרווח התפעולי ירד ב-10% ל-13.7 מיליון שקל


העבודה תובעת 10 מיליון שקל: במקום לבנות בניין, הקבלן הפעיל חניון


 12 מ"ר בקניון הזהב הושכרו ב-18 אלף שקל לחודש


הממשלה אישרה: לוחות סולאריים על גגות מבנים 


תוכנית המתאר הארצית להקמת מתקנים פוטו-וולטאיים אושרה על ידי הממשלה

נכסים לא תמיד מניבים

האם הקיץ הקץ על הנדל"ן הסלולארי?



מחקלאי ליזם: ייצור חשמל במקום גידול תרנגולות


העלייה בדמי השכירות הקפיצו את שווי קניון הזהב בראשל"צ

שווי הקניונים-סקירה


ערוגות של חשמל











 

 
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים